Green Europe Today, 2 listopada 2021 r.
Autor: Tomasz Bułhak
Rynek nieruchomości ma kluczową rolę do odegrania na drodze do zeroemisyjności. Szacuje się, że aktualnie odpowiada on za aż 39% emisji gazów cieplarnianych na świecie. Wytwarza on również gigantyczne ilości odpadów – zgodnie z prognozami w 2025 r. sięgnie ona 2,2 mld ton. Szczególnie istotny jest w tym kontekście sektor nieruchomości biurowych – to właśnie w biurowcach debiutują najnowocześniejsze, proekologiczne technologie, które z czasem wykorzystywane są również przez deweloperów w budownictwie mieszkaniowym. Jak sprawić, by nowe inwestycje biurowe były bardziej ekologiczne i miały realny wpływ na osiągnięcie celów klimatycznych?
Zielone biurowce
Pojęcie ekologicznego biurowca można rozumieć wieloaspektowo. Po pierwsze dotyczy ono jego projektu architektonicznego i proekologicznych materiałów wykorzystanych w procesie budowy, a po drugie – zastosowanych technologii, które wpływają na obniżenie zużycia energii i minimalizację negatywnego wpływu na środowisko już w trakcie eksploatacji.
Podstawowym narzędziem sygnalizującym, że dana inwestycja wpisuje się w założenia zrównoważonego rozwoju, są certyfikaty – zwłaszcza BREEAM oraz LEED.
– „Systemy certyfikacji zmieniły polskie biurowce. Wielokryterialne systemy oceny budynków stały się standardową praktyką, zarówno w przypadku nieruchomości biurowych, jak również logistycznych czy handlowych. Certyfikaty funkcjonują jako znaki jakości i potwierdzenie dobrych praktyk – czy to budowlanych, czy związanych z zarządzaniem i utrzymaniem budynku. Dają one możliwość łatwego porównywania obiektów, co pobudza rywalizację na rynku i zachęca do wdrażania coraz nowocześniejszych i bardziej efektywnych rozwiązań.
Polska bardzo szybko zaadaptowała praktyki związane z certyfikacją ekologiczną – już ponad 1100 obiektów może pochwalić się obecnie uzyskanym certyfikatem. Szczególnie przyjęły się dwa standardy oceny ekologicznej budynków LEED i BREEAM – odpowiadają łącznie za blisko 95% certyfikacji w Polsce, sporadycznie pojawiają się alternatywne certyfikaty jak HQE (0,5% projektów) czy DGNB (1,5%). Wszystkie powyższe są certyfikatami środowiskowymi, w których główny akcent kładzie się na wpływ nieruchomości na ekologię. Oceniane są rozwiązania i udogodnienia zmniejszające negatywny wpływ nieruchomości na środowisko – od kwestii związanych z lokalizacją i transportem, poprzez wykorzystane materiały i praktyki budowlane, aż po rozwiązania instalacyjne, efektywne systemy budynkowe czy parametry samej nieruchomości.” – mówi Andrzej Gutowski, Associate Director, Building Consultancy Services | Green Building Certification, Colliers.
Jednym z pionierów certyfikacji budynków biurowych w Polsce jest firma Ghelamco, deweloper odpowiedzialny za budowę m.in. Warsaw Spire, The Warsaw Hub czy Warsaw Unit.
„Pierwszy certyfikat w naszym polskim portfolio uzyskał biurowiec Trinity Park III na warszawskim Służewcu. Co ciekawe, byliśmy pierwszym deweloperem w Polsce, który zdecydował się na certyfikację. To było ponad 10 lat temu. Dziś wszystkie inwestycje biurowe Ghelamco realizowane są zgodnie z zasadami zrównoważonego budownictwa i spełniają najwyższe standardy ekologiczne” – mówi Jarosław Zagórski, Commercial & Business Development Director, Ghelamco.
„Staramy się z projektu na projekt podnosić poprzeczkę. Dzięki temu budynek Wronia 31 w Warszawie otrzymał najwyższą możliwą ocenę w procesie certyfikacji BREEAM, czyli Outstanding. Był to zarazem pierwszy polski obiekt biurowy certyfikowany w systemie BREEAM International 2013 News Construction na tak wysokim poziomie. Mamy nadzieję, że jeszcze w tym roku nasza kolejna inwestycja ponownie uzyska tak wysoką notę.” – dodaje Jarosław Zagórski.
Firma realizuje również przełomowe projekty poza granicami Polski. W Diegem, Belgia powstał przełomowy budynek „The Wings”, który jest pierwszym budynkiem w Belgii, który wykorzystuje energię geotermalną obniżając dzięki temu emisje CO2 o 70%.
„The Wings osiągnął nowy standard w kwestiach zrównoważonego rozwoju. Doskonale łączy potrzebę stworzenia dobrych warunków do pracy oraz sprzyjających poprawie samopoczucia. Obejmuje 50 000 m² powierzchni biurowej, hotelowej, fitness, restauracyjnej i coworkingowej – prawdziwie przełomowa koncepcja i pierwszy budynek w Belgii, który otrzymał potrójny certyfikat; BREEAM EXCELLENT ****, CERTYFIKAT WELL „GOLD” i CERTYFIKAT DGNB „GOLD”.”
„Opracowaliśmy inteligentną i wydajną infrastrukturę energetyczną, która została opracowana w idei zrównoważonego rozwoj po to, aby mogła sprostać wszelkim przyszłym wymaganiom. Sam budynek generuje wystarczającą ilość energii potrzebną do zasilenia wszelkiej działalności gospodarczej oraz mieszkaniowej na terenie obiektu – nie zużywając w ogóle żadnych paliw kopalnych. Pracownicy, goście, inwestorzy i najemcy mogą doświadczyć wygody i wydajności jak nigdy dotąd.” – mówi Jeroen van der Toolen, dyrektor dyrektor Ghelamco na Europę Środkowo-Wschodnią.
W stronę efektywności energetycznej
Kluczowym środkiem umożliwiającym uzyskanie neutralnego bilansu emisji jest zwiększenie efektywności energetycznej budynków. Pozytywne zmiany w tym obszarze już od wielu lat wspierane są przez regulacje prawne. Inwestorzy ma mocy Dyrektywy 2010/31/UE zobowiązani są do sporządzenia charakterystyki energetycznej budynku już na etapie projektu, muszą również przedstawić stosowne świadectwo w momencie przekazania budynku do eksploatacji. Działania zwiększające efektywność energetyczną dotyczą zarówno odpowiedniej izolacji termicznej ścian i okien, jak i technologii obniżających zużycie energii w trakcie eksploatacji. W budynkach korzysta się już niemal wyłącznie z energooszczędnego oświetlenia LED. W nowych projektach biurowych instalowane są innowacyjne, zintegrowane systemy zdalnego sterowania i zarządzania BMS, które wykorzystują narzędzia sztucznej inteligencji i „uczą się” nawyków oraz specyfiki pracy użytkowników. Dzięki temu np. włączają ogrzewanie czy oświetlenie tylko wtedy, gdy w danym pomieszczeniu faktycznie jest taka potrzeba. Warto zaznaczyć, że oszczędzanie energii nie jest tu jedynym priorytetem – zadaniem tych systemów jest również dbałość o wysoki poziom komfortu osób korzystających z budynku poprzez optymalizację pracy systemów HVAC (wentylacji i klimatyzacji) czy oświetlenia.
Wykorzystywane są również ekologiczne formy pozyskiwania ciepła do ogrzania budynku. Przykładem jest instalacja systemu geotermalnego z sondami, aktywnymi palami pozyskującymi energię cieplną z gruntu i 24 pompami ciepła w Archiwum Narodowym w Krakowie.
Biurowiec pokrywa szklana skorupa, która nie jest tylko akcentem stylistycznym zwiększającym atrakcyjność budynku – wyposażona jest w system żaluzji sterujących cyrkulacją powietrza. Instalacja wsparta jest 142 modułami fotowoltaicznymi. Dzięki tym innowacyjnym rozwiązaniom Archiwum jest niezależne od miejskiej sieci ciepłowniczej.
Go green!
Coraz większą rolę w inwestycjach biurowych odgrywa zieleń. Z jej wykorzystaniem wiążą się niemal same korzyści – z jednej strony przyczynia się do absorpcji dwutlenku węgla z atmosfery, z drugiej pozytywnie wpływa na samopoczucie i komfort psychiczny pracowników. – „Zieleń ma dla nas duże znaczenie. W każdej z naszych inwestycji dbamy o roślinność i otoczenie tak, by było możliwie najbardziej przyjazne dla użytkowników i mieszkańców. Dobrym przykładem jest Plac Europejski sąsiadujący z Warsaw Spire, pełen nasadzeń i fontann tworzących atmosferę sprzyjającą relaksowi” – mówi Jarosław Zagórski z Ghelamco.
Co ciekawe, obecnie na części placu trwa budowa kolejnego wieżowca. Ghelamco wraz z Zarządem Zieleni m. st. Warszawy zdecydowało o przesadzeniu z niego 42 drzew na Pole Mokotowskie. Dodatkowo deweloper zdecydował, że na terenie Woli nasadzi kolejne 115 drzew. Część z nich ponownie pojawi się na placu Europejskim. To tylko przykład – inicjatyw wykorzystujących zieleń jest wiele. Na dachach budynków biurowych pojawiają się ogrody i ule, a w ich okolicach – domki dla ptaków i owadów. Coraz powszechniejsze są systemy retencji wody deszczowej, która służy m.in. do podlewania terenów zielonych.
Więcej ruchu, więcej zdrowia, mniej emisji
Budynki oraz powierzchnie biurowe coraz częściej organizowane są w sposób, który zachęca użytkowników do zwiększenia aktywności fizycznej i zaniechania korzystania z urządzeń pochłaniających energię. Organizowana jest kompleksowa infrastruktura dla rowerzystów i użytkowników hulajnóg czy rowerów elektrycznych (m.in. szatnie, prysznice, uchwyty i stacje ładowania), aby skłonić pracowników do pozostawienia samochodów w domu. Pośrodku przestrzeni biurowej aranżowane są klatki schodowe, które ułatwiają poruszanie się między piętrami bez konieczności korzystania z wind. – Tego typu rozwiązania znalazły się w wieżowcu Warsaw UNIT. Inwestycja otrzymała już od International WELL Building Institute (IWBI) precertyfikat w systemie WELL v2 Core, a wysoka punktacja otwiera nam drogę na otrzymanie końcowej oceny na najwyższym możliwym poziomie – mówi Jarosław Zagórski.
Czym charakteryzują się takie certyfikaty?
– Kilka lat temu na polskim rynku pojawiły się certyfikaty oceniające wpływ budynków na zdrowie i komfort użytkowników – WELL oraz FitWel, Szczególnie dobrze w Polsce przyjął się WELL, czego dowodem jest kilkadziesiąt rejestracji i kilka zakończonych certyfikacji. Celem certyfikacji wellbeing, w odróżnieniu od certyfikacji ekologicznych, nie jest ocena wpływu na środowisko, a raczej stworzenie optymalnych warunków pracy, sprzyjających produktywności oraz podnoszeniu jakości życia użytkowników. Poprzez określone parametry budynku i instalacji, standard utrzymania technicznego, politykę utrzymania czystości, dostęp do zdrowego pożywienia, sterowanie i monitoring jakości środowiska wewnętrznego oraz wzmacnianie prozdrowotnych postaw wśród pracowników certyfikacje tego typu pomagają podnieść produktywność i zadowolenie pracowników, redukując np. liczbę dni urlopów chorobowych – mówi Andrzej Gutowski z Colliers.
Optymalizacja procesu budowalnego
Szukając proekologicznych rozwiązań w budownictwie biurowym należy patrzeć nie tylko na same budynki – również na proces budowlany.
„Wykorzystanie energii w budynkach na potrzeby oświetlenia, ogrzewania lub chłodzenia, w sposób bezpośredni lub pośredni, prowadzi do emisji dwutlenku węgla. Materiały budowlane – ich wydobycie, przetwarzanie, produkcja, transport czy instalacja, również powodują emisję gazów cieplarnianych. Emisja dwutlenku węgla towarzyszy więc niemal wszystkim etapom budowy i eksploatacji budynków, co czyni sektory budowlany i nieruchomości wysoce emisyjnymi.
Pojawienie się globalnych mega-trendów, rozumianych jako zmiany społeczne, ekonomiczne i środowiskowe o charakterze wielkoskalowym, często o dużej sile oddziaływania, już dziś stawiają przed sektorem nieruchomości nowe wyzwania i wymagają niezwłocznej rewizji podejścia do kwestii zrównoważonego rozwoju. Kluczowe będą inwestycje w nowoczesne technologie, które pozwolą na zminimalizowanie śladu węglowego i zapewnią zaplecze w postaci baz danych, koniecznych do dalszego rozwoju innowacji. Ponadto, już na etapie projektowania warto zadbać o efektywność ekologiczną całego procesu budowlanego i wykorzystanie takich materiałów, które będzie można ponownie użyć lub poddać recyklingowi. Efektywność ekologiczna realnie zmniejsza wpływ budynków na środowisko, a dodatkowo znajduje odzwierciedlenie w niższych kosztach i obowiązkowych opłatach związanych z wyburzaniem obiektów, niszczeniem zasobów i rekultywacją gruntów.” – mówi Łukasz Michorowski, partner w dziale Audytu, ekspert usług doradczych dla sektora budowlanego i nieruchomości, Deloitte.
Drogą do zwiększenia produktywności, a tym samym skrócenia jego czasu i ograniczeniu emisji jest automatyzacja oraz wykorzystanie sztucznej inteligencji (AI) i internetu rzeczy (IoT). Mnogość procesów oraz konieczność ich koordynacji to ogromne pole do popisu dla twórców technologii optymalizacyjnych. Jak wskazuje Deloitte, 38% ekspertów specjalizujących się w zarządzaniu procesami budowlanymi uważa, że podstawową przyczyną porażek technologicznych są źle przygotowane procesy i procedury, a 45% z nich przyznaje, że z powodu braku optymalizacji spędza na wykonywaniu zadań więcej czasu, niż planowali.
„Jedną z najbardziej dynamicznie rozwijających się gałęzi technologii jest obecnie Internet Rzeczy (IoT), który może przyczynić się do obniżenia zużycia energii w budynkach, poprzez możliwość inteligentnego sterowania oświetleniem i temperaturą w pomieszczeniach, które nie są w danej chwili użytkowane. Każdy nowy budynek powinien z założenia być samowystarczalny energetycznie, a jeszcze lepiej byłoby, gdyby zasilał sieć miejską dodatkową produkcją. Producenci i dostawcy materiałów budowlanych są również odpowiedzialni za wielkość wbudowanego śladu węglowego. Powinni oni dążyć do maksymalnego wykorzystania odnawialnych źródeł energii w produkcji i transporcie oraz dostosować swoje modele biznesowe do zasad gospodarki o obiegu zamkniętym. Warto przy tej okazji wykorzystywać systemy BIM, które wspierają procesy inwentaryzacji materiałów i monitorowania zapasów. Kluczowym ogniwem w procesie dekarbonizacji są jednak właściciele. To oni podejmują większość decyzji związanych z projektowaniem budynku, jak i z późniejszą jego eksploatacją.” – dodaje Łukasz Michorowski.
Nowe technologie mogą więc zrewolucjonizować branżę budowlaną – od podejmowania decyzji, przez logistykę i łańcuch dostaw po zarządzanie odpadami. Przykładem takich innowacyjnych rozwiązań jest tworzenie „cyfrowego bliźniaka” placu budowy dzięki przekazywanemu w czasie rzeczywistym obrazowi z kamer zamontowanych na kaskach pracowników. Dzięki tej technologii kierownicy mają dostęp do aktualnej informacji na temat poziomu zaawansowania prac i mogą niezwłocznie reagować w przypadku wykrycia nieprawidłowości. Środkiem umożliwiającym ograniczenie negatywnego wpływu na środowisko jest również maksymalizacja udziału w procesie budowlanym materiałów, które można poddać recyklingowi – ogranicza to generowanie odpadów budowlanych. Dużym wyzwaniem dla branży jest również ograniczanie zużycia betonu i stali, których produkcja generuje gigantyczny ślad węglowy.
Presja będzie narastać
Narastająca presja regulacyjna na rzecz wdrażania proekologicznych rozwiązań w budownictwie biurowym sprawia, że nie ma alternatyw dla tej drogi. Choć technologie te są kosztowne, należy traktować je jako niezbędną inwestycję. Inwestycję, która w długofalowej perspektywie się opłaca, ponieważ prowadzi do znacznych oszczędności w obszarze kosztów eksploatacyjnych. Zgodnie z badaniem opublikowanym przez Skanska, innowacyjne i proekologiczne biurowce potrafią generować roczne oszczędności na poziomie nawet 0,5 mln PLN. To w dodatku inwestycja, dla której nie ma alternatywy – jak wskazują eksperci think tanku Wise Europa w raporcie „Zapomniany Fundament. Budynki i efektywność energetyczna w nowej architekturze opłat za emisje w UE”, presja na szybką i głęboką redukcję emisji w całej gospodarce będzie rosła. Biorąc pod uwagę znaczenie sektora nieruchomości w tym procesie należy spodziewać się, że budynki charakteryzujące się wysoką emisją będą generowały coraz większe koszty dla ich właścicieli i użytkowników.
Opracowanie:
Tomasz Bułhak – Chief Analyst, Green Europe Today
Tomasz Bułhak obecnie współpracuje z biznesem przygotowując kompleksowe analizy i zapewniając wsparcie marketingowe. Aktywnie monitoruje zmiany wynikające z nowych trendów i regulacji proekologicznych oraz ich wpływ na funkcjonowanie biznesu. Przez kilkanaście lat pracował na stanowiskach kierowniczych w międzynarodowych firmach z branży automotive. Studiował Dziennikarstwo na Uniwersytecie Warszawskim.
Wypowiedzi eksperckie:
Andrzej Gutowski – Associate Director, Building Consultancy Services | Green Building Certification w Colliers
Andrzej Gutowski związany jest z rynkiem nieruchomości komercyjnych od kilkunastu lat. Przed dołączeniem do Colliers pełnił funkcję zarządcy centrów handlowych. Obecnie wykorzystuje doświadczenie zarządcy nieruchomości w pracy w zespole Green Building Advisory. Doradza klientom w kwestii zrównoważonej budowy i utrzymania obiektów oraz prowadzi certyfikacje w systemach WELL, BREEAM i LEED, zarówno dla obiektów istniejących, jak i projektowanych. Posiada tytuły WELL AP, LEED AP oraz BREEAM International Assessor.
Jarosław Zagórski – Commercial & Business Development Director w Ghelamco
W Ghelamco od 2007 roku. Jarosław Zagórski odpowiada za strategię i rozwój nieruchomości komercyjnych firmy oraz nadzór nad realizowanymi projektami. Specjalizuje się w komercjalizacji, rozwoju projektów deweloperskich i marketingu nieruchomości biurowych. Ma ponad 20-letnie doświadczenie zdobyte na polskim rynku nieruchomości. Przed dołączeniem do Ghelamco pracował w Pricewaterhouse Coopers Nieruchomości, Cushman & Wakefield, Healey & Baker Polska, gdzie w 2002 roku został partnerem, oraz w CBRE, na stanowisku szefa działu komercjalizacji. W swojej karierze przygotował strategie wynajmu nieruchomości Ghelamco: Warsaw HUB, Warsaw UNIT, Warsaw Spire, .big, Wronia 31, Przystanek mBank, Senator, Marynarska 12, Mokotów Nova, Łopuszańska Business Park, Trinity Park III, Crown Square, Marynarska Business Park, Katowice Business Point a także inne prestiżowe warszawskie nieruchomości: Rondo 1, Klif, Kopernik Office Building i Metropolitan.
Łukasz Michorowski – partner w dziale Audytu, ekspert usług doradczych dla sektora budowlanego i nieruchomości, Deloitte
Łukasz Michorowski jest związany z Deloitte od 2006 roku i pełni rolę partnera w dziale Audit & Assurance. W latach 2011-13 pracował w londyńskim biurze Deloitte zajmując stanowisko managera w dziale audytu obsługującym spółki z branży budowlanej i nieruchomości. Łukasz ma bogate doświadczenie w zakresie audytu dużych i skomplikowanych organizacyjnie grup kapitałowych, a także spółek publicznych notowanych na Warszawskiej Giełdzie Papierów Wartościowych. Był także zaangażowany w wiele innych projektów doradczych, które między innymi obejmowały przeprowadzenie finansowego i rachunkowego „due-diligence”, doradztwo transakcyjne oraz audyt informacji specjalnego przeznaczenia. Łukasz jest również partnerem odpowiedzialny za cykliczną publikację Deloitte dotyczącą sektora budowlanego „Polskie Spółki Budowlane”
